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La engañosa economía del ladrillo

El auge extraordinario de la construcción de viviendas fue uno de los motores principales del excepcional crecimiento económico español. Pero desató una gigantesca corrupción urbanística y una especulación que elevaron desmesuradamente el precio de la vivienda e impidieron su acceso a gran parte de la población. Ahora se discute si el boom inmobiliario discurrirá mediante un aterrizaje suave o una caída vertiginosa.

El notable crecimiento económico que experimentó España en el último decenio se ha asentado sobre dos pilares básicos: la construcción -fundamentalmente de viviendas- y el consumo privado interno. Ha sido de tal envergadura el papel desempeñado por la construcción en este proceso expansivo que se llegó a bautizar todo el ciclo como "la economía del ladrillo". En estos diez años el Producto Bruto Interno (PBI) español ha aumentado un 3,8% de media anual -1,6 puntos porcentuales por encima de los países de la Eurozona-, de los cuales 0,5 puntos porcentuales se han debido a la construcción 1. Este sector ha incrementado su gravitación en la estructura económica nacional; la inversión que absorbe es 50% mayor, medida en porcentaje del PBI, que en el resto de la Eurozona, y la proporción de trabajadores que emplea en relación con el total de ocupados es casi el doble que la del área del euro 2.

Beneficio y peligro

Si bien nadie duda del carácter dinamizador que ejerce la construcción sobre el conjunto de la economía, tampoco se le escapa a ningún observador atento la índole bifronte de esa actividad, puesto que su excesivo protagonismo encierra también un inquietante potencial de vulnerabilidad para todo el sistema económico, además de constituir una industria de escaso valor tecnológico añadido. A esto deben agregarse, por otra parte, las derivas de especulación inmobiliaria y corrupción urbanística que generó el proceso en toda España y que, lejos de hacer bajar el precio de la vivienda como consecuencia de la extraordinaria cantidad de unidades producidas, lo situaron entre los más caros del mundo en relación con el poder adquisitivo de los habitantes, gran número de los cuales ha visto tornarse imposible el acceso a una casa propia.

Es conocido el efecto multiplicador que ejerce la construcción sobre el resto de las actividades económicas. Según estimaciones de la Asociación de Empresas Constructoras de Ámbito Nacional (SEOPAN), por cada euro añadido en construcción se inducen 0,69 euros adicionales en otros sectores, y por cada empleo directo creado se generan 0,44 empleos adicionales en otros ámbitos. El valor de la producción del sector durante 2006 ascendió a 185.200 millones de euros, un 6% más que en el año anterior, cuando había llegado a 165.160 millones de euros -o sea que creció a un ritmo superior en 2,1 puntos porcentuales al del PBI-, y los trabajadores ocupados fueron 2.542.900, el 7,9% más que en 2005. Sólo en 2006, la construcción creó 186.000 puestos de trabajo, lo que equivale al 25% del total de nuevos empleos. La inversión en construcción en 2006 representó el 17,8% del PBI (en 2005 fue el 17,1%), lo que, desde la perspectiva de la demanda, significa directamente cerca del 30% del crecimiento del PBI entre los años 2002 y 2006 3. Otros datos que revelan la magnitud del auge del sector son los siguientes: en 2006 se terminaron 585.000 viviendas, un 11,5% más que en 2005, y el número de viviendas visadas de nueva construcción ascendió al récord de 864.000, un 18% más que durante el ejercicio anterior 4.

Una eventual caída de la construcción, de la que ya existen indicios, produciría un efecto devastador sobre el empleo, ya que se conjetura que por cada 100.000 viviendas menos producidas se perderían más de 200.000 puestos de trabajo, entre directos e indirectos. Ocurre que la incidencia de este sector en el mercado de trabajo se ha incrementado de forma espectacular: en 1995 daba empleo a poco menos de 1.200.000 personas -cerca del 9% sobre el total de ocupados-, mientras que en 2006 lo hacía a 2.542.900 personas, que equivalían a casi el 14% de los puestos disponibles 5.

El origen del boom

Una serie de factores se conjugaron para posibilitar el boom de la construcción. A partir de su ingreso en la Comunidad Europea, en 1986, España comenzó a recibir ingentes inyecciones de dinero provenientes de los fondos de desarrollo regional, los de cohesión, etc., que en buena parte se destinaron a la realización de innumerables infraestructuras básicas -como carreteras, modernización de puertos y aeropuertos, puentes, túneles, ferrocarriles metropolitanos...-, lo cual impulsó notablemente el crecimiento de las compañías constructoras. Pero el inicio pleno de la burbuja inmobiliaria, con el protagonismo de la construcción de viviendas, se puede situar en la segunda mitad de 1997 o principios de 1998. En este decenio fueron convergiendo una baja espectacular de las tasas de interés, las facilidades otorgadas por bancos y cajas de ahorro a los préstamos hipotecarios, cuyo pago ha llegado a prolongarse a 40 años e incluso a más (hasta 50 años), y la llegada masiva de inmigrantes al territorio español -muchos de los cuales trabajan precisamente en la construcción-, con el consiguiente incremento de las necesidades habitacionales. Se ha mencionado también como un factor importante del boom inmobiliario el afloramiento de grandes bolsas de dinero negro antes del comienzo de la circulación del euro (2002), que encontraron refugio en la inversión edilicia. Por último, debe tenerse en cuenta la gran cantidad de ciudadanos españoles y del resto de Europa -los británicos son los más numerosos- que adquirieron su segunda residencia en España, particularmente en las zonas de playas.

Durante bastante tiempo, el tipo de interés en la Eurozona se mantuvo en un 2%, un mínimo histórico, o experimentó pequeños incrementos, y el Euríbor -la principal referencia para los préstamos hipotecarios a interés variable- alrededor de medio punto porcentual por encima. Muchas entidades financieras concedían préstamos con un interés levemente superior a este último y a plazos más largos, sembrando la ilusión de que cualquiera podía acceder a un piso. Claro que la inmensa mayoría de los créditos hipotecarios otorgados -cerca de un 98,5%- lo fueron a interés variable, por lo que cualquier subida de los tipos incidiría en el coste de la hipoteca. Y eso es lo que está ocurriendo.

Especulación desenfrenada

El crecimiento económico español atrajo a grandes masas de inmigrantes, que a su vez proporcionaron mano de obra barata para multiplicarlo. El proceso fue vertiginoso: en 2000 se contabilizaban unos 900.000 inmigrantes; a finales de 2006 aproximadamente 4 millones 6. La población española, cuya tasa de natalidad estaba entre las más bajas del mundo, pudo crecer así de algo más de 40 millones en 2001 a 45 millones de personas en 2007 7.

El auge de la construcción produjo una especulación desenfrenada y una elevación extraordinaria del precio de la vivienda (en su boletín mensual de febrero de 2006, el Banco Central Europeo estimaba que estaba sobrevaluada en un 25%, pero otras fuentes sitúan ese sobreprecio en un 30% por lo menos). En el período 1998-2006 se construyeron 5,5 millones de viviendas, una cantidad muy superior a la de creación de hogares 8. En ese espacio de tiempo el precio aumentó un 183,2%, mientras que los costes de la edificación (salarios, materiales, sin contar el suelo) sólo se incrementaron en un 30%.

Es opinión generalizada que en España existen unos tres millones de pisos desocupados. Entre 1998 y 2006 el precio de la vivienda creció a una media anual del 12,3%, el triple que los salarios; este simple dato da idea de la dimensión del problema, que ha hecho decir al relator especial de Asuntos de Vivienda de las Naciones Unidas, Miloon Kothari -en la rueda de prensa que ofreció en Madrid en noviembre de 2006 para presentar sus "Observaciones de carácter preliminar" al informe que proporcionaría al gobierno español a mediados de 2007- que el problema habitacional en España es el más grave de Europa y uno de los mayores del mundo en ese ámbito, y que una cuarta parte de la población está directamente excluida del mercado de la vivienda por sus precios desmesurados. Por otra parte, hay que tener en cuenta que si bien entre 1996 y 2006 se han creado casi 7 millones de puestos de trabajo, la mayor parte de ellos han sido temporales, y que el poder adquisitivo de los salarios ha disminuido, según algunos indicadores, o por lo menos ha quedado congelado, según otros. En junio de 2006 el salario medio en España era de 1.541 euros, un nivel similar al registrado en 1997 9. En cuanto al salario mínimo interprofesional, es de 570 euros en España, frente a 1.254 euros en Francia o 1.269 euros en Gran Bretaña, según datos de Eurostat, el organismo elaborador de estadísticas de la Unión Europea. Un estudio del portal inmobiliario de internet Facilisimo.com de marzo de 2007 estima que una persona con un sueldo medio necesitaría 47 años para pagar una vivienda de 100 m2.

Corrupción y protestas

La imposibilidad de acceso a una vivienda digna -y no sólo en propiedad, puesto que los alquileres han ido evolucionando en medida análoga al precio de compra- por parte de vastos sectores de la población, particularmente los jóvenes -cuyos bajos salarios son inferiores a menudo a la cuota mensual de una hipoteca media-, y el abandono desde hace muchos años de políticas sociales que ayuden a mitigar el problema, han generado en los últimos años movimientos de protesta de distinto tipo. Se trata en general de manifestaciones bastante espontáneas, pero que van extendiendo la conciencia de la grave situación que afronta la sociedad española.

La febril especulación inmobiliaria alimentó una corrupción generalizada. En municipios de toda España, como Marbella, Orihuela, Ciempozuelos, Camas, Andratx o Telde, para mencionar apenas unos pocos ejemplos, constructores y promotores inmobiliarios pagaron comisiones a miembros de los equipos municipales a cambio de tratos de favor. Un suelo clasificado como rústico en el plan general de ordenación urbana puede multiplicar su valor decenas de veces, como tocado por una varita mágica, con una simple recalificación que lo catalogue como urbanizable. Comprar terreno rústico barato e influir luego para que se convierta en edificable ha sido una operación que permitió amasar enormes fortunas. En este contexto, los municipios modifican sin cesar sus planes urbanísticos: sólo los de Mallorca, por ejemplo, los han cambiado 227 veces en los últimos cuatro años.

La organización no gubernamental Transparencia Internacional, en su informe de 2006, denuncia que "el ámbito donde la corrupción es más elevada en España es el del nivel local de gobierno (municipios)", sobre todo "en la costa (...) o en las inmediaciones de las grandes ciudades", y consigna que la causa de este fenómeno hay que buscarla en "la calificación del suelo urbano", lo que ha motivado que España sea el país de la OCDE (Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico) "donde el precio de la vivienda ha subido más en los últimos años".

Otra faceta del desenfreno inmobiliario la constituyen las construcciones ilegales y los atentados contra el medio ambiente, que han causado verdaderas catástrofes, en especial en muchas localidades del litoral marítimo, donde con frecuencia las construcciones invaden las playas de dominio público.

El 1 de julio de 2007 entró en vigor la nueva Ley del Suelo, con el manifiesto propósito de hacer frente a la especulación y corrupción urbanística, el encarecimiento de la vivienda y la construcción incontrolada. La nueva norma, que reemplaza a la sancionada en 1998 y que liberalizaba el suelo, establece, entre otras cosas, la limitación del precio a que se pueden vender o subastar los terrenos públicos y una reserva mínima del 30% del nuevo suelo residencial para la construcción de viviendas de protección oficial (con intervención del Estado y más baratas).

En septiembre de 2007, cuando tras numerosos aumentos paulatinos el Euríbor se situaba en el 4,8%, los expertos coincidían, en general, en que el boom inmobiliario había tocado techo. El llamado "aterrizaje suave" había comenzado en 2006, cuando el millón de transacciones inmobiliarias (compras y ventas) de media de los años anteriores descendió a poco más de 900.000 y el aumento del precio de la vivienda disminuyó a un 9,1% desde el 12,8% registrado en 2005. En 2006 se iniciaron más de 800.000 viviendas, pero sólo se vendieron menos de 400.000 nuevas; en cuanto a las nuevas hipotecas suscriptas, cayeron, por primera vez en un lustro, un 10,6% con respecto al año anterior 10.

¿Aterrizaje suave?

Estas tendencias se acentuaban con vigor a mediados de 2007, mientras la crisis hipotecaria en Estados Unidos extendía su sombra amenazante sobre todo el mundo. En el segundo trimestre de este año las estadísticas oficiales 11 señalaban que el precio medio de la vivienda libre había aumentado tan sólo un 1,5% -contra el 12% de promedio anual, en números redondos, de los nueve años precedentes-, una cifra que se situaba muy por debajo de la inflación. Pero un estudio del portal inmobiliario Idealista.com, realizado sobre la oferta de inmuebles en internet, consignaba que un tercio de ellos había disminuido su precio un 5% en Madrid y Barcelona entre abril y junio de este año.

Otro signo inquietante lo constituye el brusco descenso en la Bolsa del valor de las grandes compañías inmobiliarias, que junto con las constructoras habían sido las estrellas durante los años anteriores (algunas de ellas habían registrado crecimientos anuales de más del 1.000%). La empresa valenciana Astroc, por ejemplo, una de las más emblemáticas en cuanto a su fulgurante ascenso, perdió en sólo seis días de abril de 2007 el 66% de su valor bursátil.

No faltan pronósticos agoreros -valgan los casos del columnista del Financial Times Leslie Crawford, o del economista Olivier Blanchard, del prestigioso MIT (Massachussets Institute of Technology), que en un artículo publicado en The Economist en enero de 2007 vaticina que España será la próxima víctima de un crack en la zona euro- que anuncian la inminente explosión de la burbuja inmobiliaria en España, con el consiguiente crash económico general, aunque la mayoría de los analistas descarta que se pueda producir un final abrupto.

Mientras tanto, el endeudamiento de las familias españolas creció durante 2006 un 20%, hasta unos 800.000 millones de euros (de los cuales 600.000 millones lo son de deuda hipotecaria), lo que supone un 125% de la renta bruta disponible 12. Sobre el peligro que representa esta alta tasa de endeudamiento -que se duplicó en los últimos diez años- han advertido repetidamente el Banco de España, el Banco Central Europeo y otras instituciones, máxime cuando la tendencia es que se sigan incrementando las tasas de interés, que ya provocaron un aumento del 15% en las cuotas hipotecarias entre abril de 2006 y el mismo mes de 2007 13. Las familias dedican ya el 45% de su renta bruta a financiar la vivienda, la cifra más alta de toda la serie histórica, cuando en 2005 ese porcentaje representaba el 36,7% 14.

Aunque las ratios de créditos dudosos continúan en mínimos históricos, durante 2006 la morosidad hipotecaria aumentó un 30%, lo que indica un cambio de tendencia que algunas entidades financieras han tomado en cuenta, como el Banco Popular, que decidió disminuir la concesión de préstamos hipotecarios. No obstante, 2006 fue un año brillante para los beneficios de la banca española: las 355 entidades que operan en el país lograron en conjunto una ganancia neta de 27.868 millones de euros, un 33% más que durante el año anterior 15.

Resulta temerario elaborar un pronóstico categórico acerca de cómo discurrirá la burbuja inmobiliaria en los próximos meses, pero no cabe duda de que la crisis hipotecaria estadounidense introdujo un nuevo elemento altamente preocupante en Europa. La economía española aparece boyante, pero nadie puede ocultar sus numerosas zonas sensibles, como la importancia de sus ingredientes especulativos, su baja competitividad, el enorme déficit por cuenta corriente, una inflación superior a la de los países europeos más avanzados, los bajos salarios y la extendida precariedad del empleo. Según se combinen estos y otros muchos factores se podrá hablar de aterrizajes suaves o de caídas bastante más abruptas.

  1. BANESTO (Banco Español de Crédito), Informe Mensual Economías y Mercados, Nº 6, junio de 2007.
  2. Ibid.
  3. SEOPAN (Asociación de Empresas Constructoras de Ámbito Nacional), "La construcción en 2006", marzo de 2007.
  4. Colegios de Arquitectos Técnicos de España, visados de dirección de obra.
  5. SEOPAN, op. cit.
  6. INE (Instituto Nacional de Estadística).
  7. Ibid.
  8. Julio Rodríguez López, "El suelo y el auge inmobiliario", El País, Madrid, 22-7-06.
  9. ILCA (Indicador Laboral de Comunidades Autónomas Adecco), 2006.
  10. Colegio de Registradores de España. Banco de España.
  11. Ministerio de Vivienda.
  12. Banco de España, informe anual de junio de 2007.
  13. Ministerio de Vivienda.
  14. Banco de España, agosto de 2007.
  15. Banco de España, "Memoria de la supervisión bancaria", 7-8-07.
Autor/es Carlos Alfieri
Publicado en Edición Cono Sur
Número de ediciónNúmero 100 - Octubre 2007
Páginas:18,19
Temas Corrupción, Desarrollo
Países España